Plurifamiliar · Comunidades de vecinos
Rehabilitar el edificio entero
Cuando el sujeto no es una vivienda sino un edificio, cambian tres cosas: quién decide, cómo se reparte el coste y cuánto se deduce. Y el plazo es un año más largo que el del resto.
El tramo del 60 % es el que dura más
La deducción en el IRPF por obras de mejora energética tiene tres tramos. Los dos de vivienda individual —el 20 % y el 40 %— exigen obra terminada antes del 31 de diciembre de 2026. El tercero, el 60 %, es el de rehabilitación energética del edificio completo, y se extiende hasta el 31 de diciembre de 2027.
Un año más de margen es exactamente lo que necesita una comunidad: entre convocar la junta, conseguir la mayoría, pedir presupuestos y ejecutar, doce meses se van sin dificultad.
Quién decide, y con qué mayoría
En una vivienda decide el propietario. En un edificio decide la junta, y las obras de mejora de la eficiencia energética tienen su propio régimen de mayorías en la Ley de Propiedad Horizontal. Es la primera pregunta que hay que resolver, antes que cualquier presupuesto: sin acuerdo no hay proyecto, y el acuerdo depende de cuánta gente vea el retorno.
Por eso en plurifamiliar el trabajo empieza antes de proyectar. Lo que convence a una junta no es el estándar: es el reparto por coeficiente, el ahorro estimado por vivienda y qué parte se recupera por la vía fiscal. Esos tres números son los que hay que llevar a la reunión.
Qué se toca en un edificio y qué no
- Fachada y cubierta: es donde está la mayor parte de la pérdida y es elemento común, así que va por junta
- Carpinterías: suelen ser privativas aunque la fachada sea común — hay que mirar los estatutos antes de contarlas en el presupuesto
- Instalaciones comunes: calefacción central, ACS y ventilación, cuando existen
- Puentes térmicos de forjados y cajas de persiana, que en edificios de los 60 a los 80 se llevan una parte grande de la factura
Un edificio protegido o con la fachada catalogada limita mucho lo que se puede hacer por fuera, y empuja hacia soluciones interiores que ocupan superficie útil de las viviendas. Eso cambia el presupuesto y cambia la conversación con los vecinos, así que conviene saberlo antes de convocar la junta y no después.
EnerPHit: el estándar cuando se rehabilita
Passivhaus tiene una versión para rehabilitación, EnerPHit, con umbrales adaptados a que se parte de un edificio existente y no de una parcela vacía. No todos los edificios pueden llegar, y forzarlo cuando la estructura no acompaña sale muy caro. Lo razonable es que el estudio evalúe la viabilidad antes de que la comunidad se comprometa con un objetivo.
El certificado inicial, otra vez
Igual que en vivienda, la deducción exige un certificado de eficiencia energética anterior a la obra y otro posterior. En un edificio la diferencia es que el certificado inicial hay que encargarlo cuando la comunidad todavía está decidiendo — o sea, gastar antes de tener acuerdo. Es incómodo y es imprescindible: sin punto de partida acreditado no hay mejora que demostrar.
Preguntas sobre edificios y comunidades
¿La deducción del 60 % la aplica la comunidad o cada vecino?+
Cada propietario en su propia declaración, sobre la parte de la derrama que le corresponde según su coeficiente. La comunidad no declara: reparte. Por eso conviene que el acuerdo de junta deje por escrito el reparto, porque es lo que después sostiene cada deducción individual.
¿Se puede rehabilitar solo una parte del edificio?+
Técnicamente sí, pero para el tramo del 60 % la actuación tiene que ser de rehabilitación energética del edificio. Intervenir solo en algunas viviendas te devuelve a los tramos del 20 % o el 40 %, que además vencen un año antes. La diferencia entre las dos cosas conviene tenerla clara antes de trocear la obra.
¿Qué pasa si hay vecinos que no quieren?+
Las obras de mejora de la eficiencia energética tienen un régimen de mayorías propio en la Ley de Propiedad Horizontal, distinto del de la unanimidad. Es una cuestión jurídica y depende del caso concreto, así que conviene consultarlo con el administrador antes de dar por hecho que hace falta que estén todos.
¿Hay subvención además de la deducción?+
A 6 de septiembre de 2026, no hay convocatoria abierta: el programa PREE del IDAE está cerrado y la convocatoria 2024-2026 de la Generalitat Valenciana cerró el plazo el 27 de febrero de 2026. La vía viva es la fiscal. Lo tenemos desglosado en la página de ayudas.
¿Cuánto tarda un proceso así?+
Depende de la comunidad más que de la obra. Entre convocar junta, conseguir el acuerdo, encargar el proyecto, pedir licencia y ejecutar, es razonable contar en años y no en meses. Es la razón de que el plazo del 60 %, que llega hasta finales de 2027, sea el que de verdad da margen.