¿Cuánto cuesta construir una casa pasiva?

Cifras verificadas el 3 de septiembre de 2026 sobre tarifas publicadas; cada estudio y cada constructora dan un precio distinto.

Para una vivienda de 150 m² en zona de precio medio: 285.000 € de obra, unos 28.500 € de honorarios y unos 15.000 € de tasas y licencias. En total, en torno a 328.500 € sin el terreno. Debajo está de dónde sale cada cifra.

Precio de construcción de una casa pasiva en España

Las tarifas que publican estudios y constructoras en 2026 sitúan la construcción de una vivienda certificada Passivhaus entre 1.600 y 2.200 €/m² construido en España, dependiendo de la zona, la complejidad del diseño y los acabados. Para una vivienda de referencia de 150 m², eso supone un rango de 240.000 a 330.000 € solo de obra, sin contar terreno, honorarios técnicos ni impuestos.

Estas cifras son horquillas de tarifas publicadas, no un baremo oficial. Cada estudio y cada constructora dan un precio distinto. Siempre pide un presupuesto cerrado tras conocer tu parcela y tus necesidades.

Precio por m² según el espacio

El precio por metro cuadrado de arriba es para superficie calefactada. Lo que no se aísla ni se calienta cuesta menos, y las tarifas que publican los estudios en 2026 lo separan así:

Son horquillas de tarifas publicadas, no un baremo: sirven para que el presupuesto que te den tenga estas partidas separadas y no todo a un precio único por metro.

El sobrecoste real frente a una vivienda CTE

Comparado con una vivienda que cumple estrictamente el CTE 2019, el sobrecoste de construir según Passivhaus depende de en qué fase entra el criterio. El Consorcio Passivhaus lo cifra entre el 2 % y el 5 % (febrero de 2026) cuando el proyecto nace pasivo: orientación, compacidad y huecos se deciden desde el primer croquis y casi todo el sobrecoste se diseña fuera. Las tarifas que publican estudios y constructoras en 2026 lo sitúan entre el 5 % y el 15 %, que es lo que pasa cuando se adapta un diseño ya hecho y el extra se paga en envolvente, carpinterías de triple vidrio y ventilación con recuperación de calor. Es el caso más común cuando se pide presupuesto con planos previos, y por eso es la horquilla que usamos aquí. Nada de ese extra va a lujo cosmético: va a partidas que afectan al consumo.

¿Se amortiza el sobrecoste? Los números

El estándar limita la demanda de calefacción a 15 kWh/m² al año: para una vivienda de 150 m², un máximo de 2.250 kWh anuales. Como referencia, una vivienda unifamiliar media en España consume unos 9.800 kWh al año solo en calefacción, según el estudio SPAHOUSEC del IDAE — aunque esa media incluye mucho parque antiguo: una obra nueva que cumple el CTE 2019 parte de un consumo bastante menor.

Con esos números, frente a una obra nueva que ya cumple el CTE, el sobrecoste del 5-15% no se recupera en pocos años solo con la factura de calefacción — el plazo se mide en décadas. Una amortización exprés no sale con estos números. Lo que sí obtienes desde el primer día es una factura mínima y estable frente a las subidas de la energía, confort térmico constante, aire interior filtrado y un rendimiento verificado con ensayo, no prometido sobre el papel.

Honorarios del arquitecto: cómo se calculan

Los honorarios se calculan sobre el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la obra, habitualmente entre el 8% y el 15%. Es el criterio estándar en arquitectura a medida — no es un extra del estándar Passivhaus. El porcentaje baja conforme sube el PEM y depende de la complejidad del proyecto:

• Proyectos de menos de 200.000 € de PEM: honorarios del 12-15%
• Proyectos de 200.000 a 400.000 € de PEM: 10-12%
• Proyectos de más de 400.000 € de PEM: 8-10%

Un matiz para que el desglose sea de verdad «sin sorpresas»: el PEM no es el precio final de la obra. El presupuesto de contrata añade los gastos generales y el beneficio industrial del constructor (en torno a un 19% adicional) y, sobre el total, el IVA. En los ejemplos de esta página usamos el coste de obra como aproximación del PEM para simplificar.

Y una aclaración para no mezclar conceptos: en la obra apenas hay economía de escala — cada m² adicional cuesta prácticamente lo mismo —, pero en los honorarios sí la hay: el porcentaje baja al crecer el PEM, porque buena parte del trabajo del estudio no crece con los metros.

Qué incluyen los honorarios (y qué no)

Los honorarios cubren todo el trabajo del estudio, desde el primer plano hasta la dirección de obra y la tramitación de la certificación:

• Análisis de parcela y diseño bioclimático inicial
• Proyecto básico y proyecto de ejecución (planos, detalles constructivos)
• Cálculo energético con PHPP (herramienta oficial Passivhaus)
• Coordinación con calculista y estructurista
• Dirección de obra durante la ejecución
• Supervisión del ensayo de hermeticidad
• Trámites de certificación con el Passive House Institute

No incluyen el coste de construcción (la obra), los honorarios de otros técnicos especializados si el proyecto los requiere, ni tasas administrativas e impuestos: esas partidas van aparte en el presupuesto total.

Cuando pidas presupuesto a un estudio, asegúrate de que lo desglosa claro: qué va en honorarios del arquitecto, qué va en PEM de obra y qué son tasas e impuestos. Así no hay sorpresas después.

Desglose del presupuesto: las cuatro partidas

El coste total de tu vivienda pasiva se divide en cuatro grandes bloques que debes tener claros:

• Terreno: no se negocia aquí (es el mercado de la zona)
• Coste de obra: construcción según estándar Passivhaus (la partida más grande)
• Honorarios del arquitecto: 8-15% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM)
• Tasas, impuestos y otros: licencia de obra, gestión, conexiones de servicios

Ejemplo orientativo para 150 m²

Si tu vivienda va a tener 150 m² construidos y te ubicas en una zona de precio medio, tomando el punto medio del rango anterior (1.900 €/m²), el desglose orientativo queda así:

• Coste de obra: 150 m² × 1.900 €/m² = 285.000 €
• Honorarios del arquitecto (10% del PEM, aproximando el PEM por el coste de obra): ~28.500 €
• Tasas, tramitación y conexiones: ~15.000 €
• Coste total de construcción: ~328.500 € (el terreno va aparte)

Este es un ejemplo orientativo para una zona de precio medio. Tu presupuesto real depende de la zona geográfica (Madrid cuesta más que Castilla), la complejidad del diseño, los acabados elegidos y el estado del terreno.

Variables que hacen cambiar el presupuesto

• Tamaño: cada m² adicional cuesta prácticamente lo mismo (en la obra la economía de escala es limitada)
• Zona: Madrid y las áreas metropolitanas cuestan claramente más que las zonas rurales
• Topografía: un terreno plano es más barato que uno con pendiente (requiere movimiento de tierras)
• Complejidad arquitectónica: las formas simples (rectangulares) cuestan menos que los diseños complejos
• Acabados: cocina y baños son las partidas que más mueven el presupuesto
• Momento de mercado: la disponibilidad de mano de obra y materiales afecta a los precios

Presupuesto, oferta y contrato: no son lo mismo

Un presupuesto es una estimación y puede variar, una oferta es firme durante un plazo —30 a 60 días es lo habitual— y un contrato cerrado es vinculante. Son tres documentos distintos y los tres se piden por escrito: es lo que fija a qué te estás comprometiendo y cuándo deja de poder cambiar el número.